2月24日，人民銀行、銀保監會發布《關于金融支持住房租賃市場發展的意見(征求意見稿)》(以下簡稱《征求意見稿》)。《征求意見稿》共17條，主要圍繞住房租賃供給側結構性改革方向，以商業可持續性為基本前提，重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展，為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系。

新政通過對各類主體新建、改建長期租賃住房，盤活存量房屋，有效增加保障性和商業性租賃性住房供應提供金融支持，有助于解決大城市新市民、青年人等群體住房問題。

“在本次《征求意見稿》發布之前，已有部分金融機構創新推出了相關金融產品和服務，取得了積極成效，形成了有益經驗。”本次《征求意見稿》是對住房租賃相關金融產品的引導和規范。對于不同市場主體，其可享受的相關金融產品各具特點。

例如，根據《征求意見稿》，商業銀行向各類主體新建、改建長期租賃住房發放開發建設貸款，期限一般 3 年，最長不超過 5 年。向符合條件的主體發放租賃住房團體購房貸款，期限最長不超過 30 年。向自有產權的住房租賃企業發放住房租賃經營性貸款，允許經營性貸款置換開發貸款，期限最長不超過 20 年;對向非自有產權的住房租賃企業發放的經營性貸款，期限最長不超過 5 年。

“《征求意見稿》是對自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展的重要利好，有助于實現住房租賃市場的長期、健康可持續發展。”業內人士表示。由于租賃住房的投資回收周期一般較長，在經營過程中，資金投入需求較大，資金的成本對于運營企業而言至關重要。對住房租賃企業而言，新政可謂“及時雨”，住房租賃經營性貸款有望緩解其流動性壓力。

另一款值得關注的金融創新產品是團體批量購買租賃住房信貸產品。其主要面向兩類主體，一種是企業和符合條件的事業單位，可依法依規批量購買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房;另一種是專業化規模化住房租賃企業，可依法依規批量購買存量閑置房屋用作保障性租賃住房或商業性租賃住房長期持有經營。“對于部分地區而言，這些政策鼓勵符合條件的機構市場化批量收購存量閑置住房，在擴大租賃住房供給的同時也能緩解房地產市場庫存壓力，達成‘雙贏’。”一位業內人士對記者解釋。

這被市場解讀為此前政策的落地和延續。1月10日人民銀行、銀保監會聯合召開主要銀行信貸工作座談會中曾經透露了設立1000億元住房租賃貸款支持計劃，支持部分城市試點批量化收購存量住房，擴大租賃住房供給;而更早時候，建信住房租賃基金正式成立，旨在通過盤活市場存量房產，向個人租戶提供長租房和保租房服務。

實際上，除了信貸產品，本次《征求意見稿》還列出了多款與住房租賃相關的金融產品。例如，支持商業銀行發行用于住房租賃的金融債券，拓寬住房租賃企業債券融資渠道，創新住房租賃擔保債券(Covered Bond )，穩步發展房地產投資信托基金(REITs )，引導各類社會資金有序投資住房租賃領域……

值得注意的是，本次文件中提出的房地產投資信托基金(REITs )主要面向住房租賃企業持有并經營長期租賃住房。在把控風險前提下，支持房地產投資信托基金(REITs)份額交易流通，促進長期穩定經營，防范短期炒作。記者了解到，該產品將優先支持雄安新區、海南自由貿易港、深圳中國特色社會主義先行示范區等國家政策重點支持區域以及人口凈流入的大城市開展試點，為利用各類建設用地(含集體建設用地、企事業單位自有空閑土地等)依法依規建設和持有運營長期租賃住房的企業提供資金支持。

“這是一套全面、完整的住房租賃金融支持體系。”業內人士評價，信貸市場和資本市場根據住房租賃不同環節收益和風險特點，協同配合、合理接續。其中，信貸市場主要滿足各類主體開發建設租賃住房，及住房租賃企業流動性和日常運營需求，住房租賃信貸產品應功能明確，期限和利率定價合理，風險評價和貸后管理完善。而資本市場側重于發展住房租賃投資長期融資工具。直接融資產品應結構簡單清晰，市場約束和運行機制健全有效，產品定價透明，資金用途真實、合規。

本次《征求意見稿》特別強調了要嚴格住房租賃金融業務邊界，嚴禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資。

“不得濫用”“不得挪用”是住房租賃金融市場健康發展的基礎。根據文件，住房租賃金融業務要嚴格定位于支持住房租賃市場發展，不得為短期投機炒作行為提供融資。住房租賃金融產品及服務應與非租賃住房的住房金融產品及服務明確區別，嚴禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資，嚴禁將住房租賃金融產品違規用于商業性房地產開發。

對于商業銀行而言，加強信貸資金管理，規范直接融資產品創新，建立住房租賃金融監測評估體系，防范住房租賃金融風險。“要嚴格住房租賃信貸審查和貸后管理，加強對借款人、項目屬性、貸款用途真實性的調查和跟蹤，確保貸款資金按照約定用途用于住房租賃建設和運營，切實防范資金挪用、套現等風險。”業內人士提示，“對于貸數期間項目租賃屬性或房屋租賃用途發生改變的，應及時收回貸款。”

特別是住房租賃直接融資產品，《征求意見稿》強調應基礎資產質量優良、結構簡單、法律關系清晰、信息公開透明、資金用途依法合規。相關受理部門應明確住房租賃企業的業務模式、募集資金用途等政策及審核要求，完善信息披露和后督管理，采取有效措施確保募集資金用于租賃住房建設和運營等相關活動，不得挪用于其他用途。

(來源：金融時報)